賃貸管理ｻｰﾋﾞｽ
お心構え
建物の賃貸とは、建物を使用させることにより賃料という対価を得ることです。その賃料には、建物を使用させる料金とともに、年数に伴い建物自体が償却する費用、ならびに使用に伴う損耗費が含んでいると考えられます。通常の使用をしていても、お住まいには汚れ、変色、はがれ、染み、カビが発生します。賃料の中には、これらの消耗部分をカバーするものと解釈されるのが通例です。したがって、通常の使用による自然損耗部分は損害賠償の対象外となります。通常の使用に伴う損耗の程度を超えた故意・過失・怠慢による損害を与えた場合にのみ賠償を請求できることになります。予め、ある程度の損耗はご覚悟をお願いいたします。
必要な準備は？
物件・付帯設備の整備
下記の整備をお願いします。
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建物の内外部の必要と思われる修繕（査定の際にご相談ください）
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内装の整備（現状のままお貸しできるケースも多々ありますので、ご相談ください。専門業者の斡旋も可能です）
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付帯設備の整備（空調機器、給湯器、風呂釜など）
家具・電気製品の処理
当社のテナントさんは外国の方が多く、家具・電気製品付の物件の賃貸も可能です。ｵｰﾅｰ様にとっては、その移動、倉庫の手配等の手間と費用が省ける、短期で来られた方への賃貸が容易になるなどのメリットがございます。ただし、家具をすでに持ってらっしゃる方への賃貸はできませんので、対象が狭くなるデメリットもございます。また、一部屋、納戸、もしくは屋根裏部屋等にオーナー様の荷物を所有し閉め切りにして賃貸することも可能です。お気軽にご相談ください。
現地調査・お申し込み
ご連絡をいただきましたら、当社担当者が現地にお伺いし、賃料の査定、補修必要箇所のご提案などを無料でいたします。ご納得いただきましたら、賃貸斡旋申込書（下記よりダウンロードページし印刷できます）及び間取り図をご送付してお申し込みが完了いたします。すでに他社にご依頼された方でも、その業者と専任媒介契約をされていない限り、当社での重ねてのお取り扱いは可能です。
賃貸斡旋申込書及びメンテナンス表.pdf (84158)
賃貸条件は下記のように設定させていただきます。
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契約形態 定期賃貸借契約を使用します。（後述）
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賃 料 適正価格で募集いたします。
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敷 金 原則賃料の二ヶ月分
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礼 金 無し
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契約期間 原則二年間
テナント募集活動
当社の取引先企業（主に外資系）や学校法人への呼びかけ、当社ホームページ、提携先不動ポータルサイトでの紹介等により、速やかに信頼のおけるテナントさんが見つかるように募集をいたします。 
まだｵｰﾅｰ様がお住みになってる場合は、事前にご連絡しお客様をご案内いたします。お客様より賃借のお申し込みがあった際は、当社で審査後ご報告を最終的にｵｰﾅｰ様に最終判断、決定していただきます。
管理契約・賃貸借契約の締結
最終的にテナントさんが決定しましたら、まず当社とｵｰﾅｰ様間で管理契約を締結して当社に賃貸管理を委託していただきます。その後、委託に基づき当社がｵｰﾅｰ様の代理人となってテナントさんと賃貸借契約を締結いたします。
ｵｰﾅｰ様----管理契約締結）---当社---（貸借契約締結）---テナントさん
なお、ご提出していただく必要書類は下記となります。
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管理契約書、委任状（当社所定様式）
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メンテナンス表（下記よりダウンロードできます）
賃貸斡旋申込書及びメンテナンス表.pdf (84158)
ダウンロードページより印刷できます）
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建物登記簿謄本、火災保険証の写し
定期賃貸借契約の使用
借地借家法は平成12年3月1日に一部改正され、新たに定期借家制度が導入されました。この制度に基づく定期建物賃貸借契約は、貸主と借主が合意に基づいて、自由に期間を定めて、期間の満了によって契約が確定的に終了するものです。
たしかに従来型の借家契約においても、契約でその期間を定めるのが普通ですが、貸主に相当の正当事由がない限り契約の更新を拒絶し期間の満了をもって貸主側が契約を終了させることが実務上大変難しい状態にありました。そして、契約を終了させるために、多額の金銭（いわゆる立退き料）を支払わざるを得なかったり、弊害になっておりました。借主を経済的弱者として扱うことにより、法律が借主の居住権を強く保護していたのです。しかし、今回の改正により、正当事由の有無に拘わらず定められた通知により再契約をしない限り、期間満了をもって契約を終了させることができるようになったのです。
現在は、従来型の普通借家契約と定期借家契約が並存し、どちらを選択するかは当事者の判断に委ねられておりますが、当社は貸主により安全な定期借家契約を使用いたします。この契約についての詳細はこちらをご参照ください。
当社の管理業務
■ 契約の代理締結
ｵｰﾅｰ様の代理人として、改正法により課せられている定期借家契約についての書面による説明の後に、改正法に基づいた定期建物賃貸借契約を作成、締結いたします。
■ 賃料等金銭収納代行及び送金
テナントさんより当社が賃料を受領し、当社管理料及び修理等があった場合はその費用を差し引き、毎月5日（銀行営業日以外の場合はその翌日）に残額を国内銀行口座にお振込みをし、その収支明細書を記載した管理報告書をご赴任地に郵送いたします。テナントさんよりお預かりした敷金は原則当社で責任保管いたします。
■ 入居時の引継ぎ
入居前に室内外の現状を写真もしくはビデオ撮影いたします。また、物件の引継ぎ時にテナントさんとともに室内外の目視できる箇所の状況を点検し確認いたします。また、ｵｰﾅｰ様からの各種注意事項、付帯設備の使用方法、及びゴミの処理方法などをテナントさんに説明いたします。
■ 未収金の催促
万が一、家賃滞納が合った場合は、電話・訪問・書面による催促を行います。
■ 申し出事項の取次ぎ
テナントさんからの要望の取次ぎ、もしくは近所からの苦情の受付、対応処理を代行いたします。
■ 営繕補修の手配
下記の費用はｵｰﾅｰ様の費用負担となります。
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付帯設備の保守点検費用、及び故障の際の修理費用、交換費用（テナントさんの責任によるものを除く）
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建物の維持とホゼンに関する費用
上記の補修が必要になった場合、速やかに原因を掌握し、指示を仰ぎ、補修工事を手配し報告いたします。緊急を要するもの、及びテナントさんが生活する上で必要欠くべからざるものである場合には、事前の承諾無しに補修工事を行い、事後報告させていただく場合もございます。
■ 明渡し請求手続き
オーナー様において、期間満了後の再契約の意志がない場合、その旨テナントさんに書面及び口頭で通知いたします。改正法により、契約期間が1年以上である場合、期間満了の1年前から6ヶ月前までに通知する必要があります。
■ 再契約の手続き
ｵｰﾅｰ様とテナントさん双方に再契約の意思がある場合は、期間等の条件の合意の上、代理で再契約を締結いたします。所定の再契約事務手数料を頂戴いたします。
転居の際の室内点検、賠償請求及び敷金返戻
テナントさんが退去の際は、当社で立会い入居時の点検記録。写真等と照合し室内外を点検いたします。テナントさんによる明らかな故意・過失・怠慢による損害及び清掃不十分の場合は、賠償請求し敷金より精算し、残額を返戻します。